Zweiter Vorschlag zur Lösung der Baurechtskrise

Peter Peters legt nach

Foto: Maike-Hüls-Graening

Mit dem Vorschlag von Peter Peters liegt nun ein zweiter konkreter Lösungsansatz zur Bewältigung der Baurechtskrise auf Sylt vor – ein Schritt in die richtige Richtung. Gut, dass damit die Diskussion weiter Fahrt aufnimmt. Umso ernüchternder ist es, dass bisher weder aus der Verwaltung noch aus der Kommunalpolitik praktikable und wirksame Vorschläge vorliegen. Dabei braucht die Insel endlich diese praktikablen, rechtssicheren und tragfähigen Antworten.

Von Peter Peters – 24. März 2025:
Nach anderthalb Jahren Diskussion müssen wir endlich parteiübergreifend der Bevölkerung eine praktikable Lösung für das Baurecht in den Feriengebieten bieten. Es wird der Sache auch nicht gerecht, wenn wir die Eigentümer von vermieteten Ferienwohnungen kriminalisieren. Wir reden hier nicht über illegale Ferienvermietung, sondern von nicht genehmigten Ferienwohnungen.

In der Sache selbst ist es wünschenswert, wenn sich auch die Verwaltung Gedanken darüber macht, wie man den Schaden bei Bestandsobjekten unter Beibehaltung der jetzigen Nutzung möglichst geringhalten kann. Wir wissen, dass die Steuereinnahmen in den nächsten Jahren stark zurückgehen werden. Wenn Gastronomie und Einzelhandel stärkere Rückläufe verzeichnen, benötigen wir auch weniger Personal. Eine wegweisende Entscheidung muss also sowohl die Vorteile als auch die Nachteile berücksichtigen. Denn aus einer nicht genehmigten Ferienwohnung wird in den meisten Fällen eben nicht automatisch eine Dauerwohnung – sondern meist ein Zweitwohnsitz. Damit geraten wir in eine neue Problemlage.

Parteiübergreifend muss hier eine Lösung erarbeitet werden, die gemäß einer klaren Umsetzungsstrategie den Bestand in seiner Nutzungsart schützt, legalisiert und gleichzeitig neuen Dauerwohnraum schafft.

Dabei ist die Lösung aus meiner Sicht relativ einfach: Für bestehende Gebäude, in denen „Wohnungen“ genehmigt sind, kann man alle drei Nutzungsformen freigeben – also Dauer-, Zweit- und Ferienwohnungen. Für neue Bauvorhaben hingegen können Festsetzungen für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum eindeutig geregelt werden. Bei Bestandsgebäuden könnte man mit der Genehmigungsbehörde des Kreises Nordfriesland eine Handlungsempfehlung entwickeln, wonach Eigentümer die gelebte Nutzung der letzten fünf Jahre nachweisen müssen. Wer also seine Ferienwohnung an Feriengäste vermietet hat, müsste lediglich belegen, dass er Einnahmen versteuert und Kurtaxe gezahlt hat.

Gleiches gilt für den Zweitwohnungsbesitzer, der über die gezahlte Zweitwohnungssteuer seinen Nutzungsnachweis erbringt. Da eine Baugenehmigung für „Wohnung“ den Zweitwohnsitz bereits umfasst, ist dieser Nachweis rechtlich unproblematisch.

So würde wieder eine rechtliche Grundlage geschaffen. Der Kreis müsste Eigentümer bei fehlender Genehmigung im Bestand lediglich auffordern, eine Nutzungsänderung zu beantragen. Die künftigen Kontrollen könnten sich dann darauf beschränken, ob eine korrekte Nutzungsänderung vorliegt – und ob die tatsächliche Nutzung der genehmigten entspricht.

Der Vorteil dieser Lösung (erweiterter Bestandsschutz) liegt auf der Hand: Die Verunsicherung vieler Bürger, Mieter und Eigentümer würde beendet, und gleichzeitig könnten tatsächlich illegale Nutzungen gezielt unterbunden werden.
Andere Vorschläge verkennen oft, dass eine über Jahrzehnte geduldete Praxis von Gemeinden und Kreis auch wirtschaftliche Grundlage der Kommunen war. Die Lebensweisheit gilt: „Die Kuh, die mich ernährt, wird nicht geschlachtet.“

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Schaffung von bezahlbarem Dauerwohnraum. Auf Sylt brauchen wir Wohnraum mit einer Mindestgröße ab etwa 50 m². Kleinstwohnungen mit 25 oder 35 m² – wie sie etwa im Kurzentrum vorkommen – sind für dauerhafte Wohnnutzung ungeeignet. Banken finanzieren solche Einheiten nur eingeschränkt, weil sie nicht dem täglichen Bedarf dienen. Wir brauchen hier attraktiven Wohnraum – keine Studentenwohnungen. Gerade im Kurzentrum ist es nicht zielführend, Dauerwohnraum zu fordern. Sinnvoller ist es, dort alle drei Nutzungsarten freizugeben und Sondergebiete für Wohnen und Touristenbeherbergung festzulegen. Echter Dauerwohnraum sollte eher in Alt-Westerland oder Tinnum entstehen – dort ist das deutlich zielführender.

Was Quoten betrifft: In der Realität sind sie wenig hilfreich, besonders im Bestand. Die geforderten Umbaumaßnahmen verteuern den Wohnraum zusätzlich. Deutschland leidet unter immer mehr bürokratischen Hemmnissen – der Bürger und Bauherr wird stärker reglementiert, und am Ende trifft es vor allem die Sylter.

Brandschutzregelungen bleiben selbstverständlich unangetastet – ein zweiter Rettungsweg und entsprechende Fenster-/Türöffnungen sind gesetzlich vorgeschrieben. Aber bei Themen wie der Mindesthöhe von Kellerdecken könnte das Land durch Anpassungen in der Landesbauordnung mehr Nutzbarkeit ermöglichen. Hier sind pragmatische Lösungen gefragt, die sowohl Sylter als auch Gäste betreffen.

Auch die Ortsgestaltungssatzungen sollten diese Richtung unterstützen. Begrenzungen der GFZ (Geschossflächenzahl) und eine 50%-Grenze für die GRZ II (Grundflächenzahl) könnten aufgehoben werden. Gleiches gilt für Kellerniedergänge, die nicht pro Gebäude, sondern pro Wohneinheit beschränkt werden sollten.
Für Haushalte mit kleinem und mittlerem Einkommen brauchen wir Modelle, bei denen das Kommunale Liegenschaftsmanagement (KLM) entweder selbst Wohnungen baut oder Grundstücke für Reihenhäuser mit kleinen Gärten auf Erbpachtbasis bereitstellt. Eine finanzielle Beteiligung aller wirtschaftlich Beteiligten an zukünftigen KLM-Bauten ist sinnvoll.

Mein Appell an die Verwaltung lautet daher: Auch im B-Plan 28 sollte eine erweiterte, bestandswahrende Lösung verankert werden, die zwischen gelebter Nutzung, nachgewiesener Nutzung und Neubauanträgen mit klaren Zielvorgaben unterscheidet. Verwaltungsrechtlich wurde bereits bestätigt, dass dies möglich ist.

Geschrieben von: Redaktion / veröffentlicht am: 03.04.2025